Entre inversores y agentes inmobiliarios es muy común hablar de Tasas de Capitalización, Rentabilidades o Yields. La tasa de capitalización es simplemente la relación entre los Ingresos Operativos Netos y el valor de una propiedad. Este ratio representa el porcentaje del retorno anual que el inversor recibiría si comprara la propiedad sólo con su propio dinero (sin deuda).
La tasa de capitalización se puede usar:
- Para hacernos una idea de los retornos que la propiedad puede generar por sí misma, sin la ayuda de la deuda o apalancamiento financiero. Una tasa de capitalización del 6% representa un 6% de rentabilidad anual antes de financiación.
- Para determinar si la inversión produce el retorno mínimo exigido por el inversor. ¿Es un 6% suficiente dado el nivel de riesgo que se asume con la adquisición de este inmueble? ¿Cuánto esperas obtener anualmente de tu dinero?
- Relacionado con el punto anterior, para comparar la rentabilidad de inversiones inmobiliarias con otras inversiones, y también poder calcular la prima de riesgo de la inversión, que es la remuneración adicional que se recibe por realizar inversiones más arriesgadas.
Imagina que tienes 1 millón de euros para invertir y que tienes que elegir entre dos inversiones:
- Una inversión casi libre de riesgo, como los bonos del tesoro emitidos por el gobierno de EEUU, que ofrecen un interés nominal, por ejemplo, del 2% anual,
- Un edificio de oficinas con varios inquilinos que pagan 100.000 euros de alquiler por año, con 30.000 euros de gastos operativos, con lo cual el ingreso neto es 70.000 euros.
Los bonos del tesoro generan un 2% al año, mientras que el edificio de oficinas genera un 7%. La diferencia representa el retorno por el riesgo adicional que conlleva invertir en inmuebles en vez de optar por una inversión libre de riesgo como son los bonos del tesoro. En el caso de inmuebles, los riesgos asociados con esta inversión son vacancia, impagos de inquilinos, necesidad de hacer grandes inversiones en reparaciones, etc.
- Para comparar el inmueble con otros inmuebles similares y ayudar a decidir cuál es una mejor inversión. Si hay una propiedad similar en la misma zona que también está a la venta o que se ha vendido recientemente a una tasa de capitalización mas baja, es posible que estés ante una buena inversión. En este caso, lo primero que tienes que hacer es averiguar cuál es la razón por la que esta propiedad es más barata.
Una tasa de capitalización más alta implica un menor valor de la propiedad y un mayor riesgo de inversión. Hay varias razones por las que estés comprando el valor por debajo del valor de mercado. Puede ser un caso de mala gestión, puede que los alquileres estén por encima del precio de mercado y cerca de su término (en este caso es improbable que el inmueble se vuelva a alquilar al mismo nivel de renta), o podría ser un inmueble que requiere una importante inversión de capital en renovaciones y mejoras. Sea lo que sea, asegúrate de saber qué es y cómo vas a gestionarlo.
- Para analizar tendencias de mercado. Podemos observar la evolución de la tasa de capitalización en el mercado para hacernos una idea de su progresión. Si la tasa de capitalización se contrae, es porque el valor de los inmuebles está subiendo (pagamos más por una propiedad sin que suban los ingresos, por lo tanto la rentabilidad anual es más baja). Esto puede estar indicando un calentamiento del mercado. En tiempos de crisis o cuando explota una burbuja, la tasa de capitalización cambia su tendencia y comienza a subir (el valor de los inmuebles baja y pagamos menos por el inmueble sin que cambien los ingresos. al menos a corto plazo, así que la inversion ahora es más rentable).
Por ejemplo, a continuación tenemos dos gráficas. La primera de ellas muestra la evolución de las tasas de capitalización para inmuebles comerciales (aquellos utilizados para comercio) desde 2009. En 2009, la Crisis Financiera Mundial acababa de empezar y las tasas de capitalización estaban altas (los inmuebles se habían depreciado mucho). Conforme mejoró el entorno y la actividad económica, las tasas de capitalización comenzaron a bajar (y el valor de los inmuebles a subir) hasta alcanzar un mínimo del 4.25% en 2014.
Desde 2014 las tasas de capitalización han empezado a crecer de nuevo, justo cuando la penetración del comercio electrónico alcanzó doble dígitos. Desde entonces el comercio electrónico ha seguido creciendo por encima de un 10% al año, resultando en una crisis del comercio tradicional que empuja al alza las tasas de capitalización y a la baja el valor de los activos vinculados con este negocio.
La evolución del mercado de inmuebles logísticos ha sido bastante diferente. El mismo cambio que ha afectado negativamente al comercio tradicional, el crecimiento del comercio electrónico, ha hecho a los inmuebles logísticos se aprecien y, como puedes ver a continuación, la tasa de capitalización no ha parado de bajar. La siguiente gráfica muestra la evolución de las tasas de capitalización de inmuebles logísticos en las dos principales ciudades de España, aunque la tendencia es similar en toda Europa.
En general, conforme ha ido creciendo la penetración del comercio electrónico, la inversión en inmuebles logísticos se ha convertido en una inversión más segura. Porque había y hay más demanda por espacio de almacenamiento logístico por parte de empresas de e-commerce, los alquileres han subido y los propietarios tienen menos riesgo de que la nave se quede vacía mucho tiempo (vacancia). En activos comerciales ha ocurrido lo contrario, gran parte del negocio tradicional de las tiendas físicas se ha trasladado al ciber espacio, así que las ventas se han reducido y eso también ha afectado a la demanda de espacio. Ahora las tiendas son más pequeñas y muchos comercios han cerrado casi todas sus instalaciones físicas.
6. Para determinar el valor de la propiedad, usando como referencia los Ingresos Operativos que esta genera, también conocido como método de valoración de los ingresos. Este método estima el valor de la propiedad dividiendo los Ingresos Operativos Netos generados anualmente por la propiedad por la tasa de capitalización.
¿Y de dónde sacamos la tasa de capitalización? Pues la referencia debe ser el mercado. Tendremos que mirar la tasa de capitalización para propiedades similares y la ajustamos en función del riesgo específico del inmueble que estemos analizando: nivel de ocupación, duración de los alquileres, etc.
7. Para determinar cuánto tiempo se tardará en recuperar la cantidad invertida. Si una propiedad retorna un 5% al año, se tardará 20 años en recuperar la inversión realizada a través del ingreso por alquiler. Aunque luego por otro lado está la cantidad por la que podamos vender el inmueble, que será un ingreso adicional.
Un comentario más antes de acabar, debes tener en cuenta que la tasa de capitalización es la mejor referencia cuando la propiedad está estabilizada, esto es, cuando está alquilada a renta de mercado. Cuando los Ingresos Operativos Netos son irregulares y cambian de un año a otro, la tasa de capitalización puede ser engañosa, porque si cogemos como referencia un mal año, vamos a minusvalorar la propiedad, o viceversa. En cualquier caso, la conclusión de nuestro análisis va a ser errónea.
