Cuando hablamos de la tasa de capitalización dejamos una cuestión sin contestar: ¿es un 6% al año un buen rendimiento de mi inversión? Si bien la respuesta a esa pregunta dependerá de cada inversor, en este artículo trataremos de dar una respuesta, o al menos una guía para que puedas contestar a esta pregunta.
1. Comparables
La primera referencia para analizar la rentabilidad de una inversión siempre debe ser el mercado: ¿hay otros activos similares que ofrezcan mayor rentabilidad? ¿cuál es la tasa de capitalización para esta clase de activo en el mercado local?
Para responder a estas preguntas debes analizar propiedades similares en el sub-mercado local. Lo ideal es seleccionar una muestra que contenga tanto ventas recientes como activos que estén en venta y analizar a qué tasas de capitalización están cotizando. Si no sabes cuál es el ingreso por alquiler que proporcionan esos activos, puedes hacer una estimación basándote en los alquileres de mercado. Este tipo de análisis se denomina “análisis de comparables o testigos”.
2. Inflación
Una ventaja de las inversiones inmobiliarias es que te permiten proteger tus ingresos contra la inflación, porque la renta se suele actualizar conforme a IPC. Si tus ingresos no están protegidos contra la inflación, vas a necesitar un nivel más alto de ingresos para compensar la pérdida de poder adquisitivo que resulta de la subida generalizada de precios.
Una rentabilidad del 10% no protegida con la inflación puede ser peor que una rentabilidad del 6% protegida contra la inflación, especialmente en entornos de hiperinflación.
Esta protección contra la subida generalizada de precios es una de las razones por las que las inversiones inmobiliarias están consideradas menos arriesgadas que otras alternativas, como la bolsa.
3. Coste de capital
Una de las formas de crear valor con inversiones inmobiliarias es a gracias al apalancamiento financiero, sin embargo, para que el apalancamiento tenga un efecto positivo, la rentabilidad del activo tiene que ser mayor que el coste de capital. Cuanto mayor sea la diferencia entre la tasa de capitalización y el coste de capital, mayor será el efecto del apalancamiento financiero.
Por ejemplo, una propiedad que tiene una rentabilidad anual del 6% sobre la cual podemos obtener deuda al 2% es más rentable que una propiedad con una rentabilidad anual del 7.5% que se pueda financiar al 4.5%.
4. Bonos del tesoro
Bonos del tesoro son deuda emitida por los gobiernos. Este tipo de deuda está considerada como deuda de muy bajo riesgo. La deuda emitida por ciertos gobiernos considerados estables y sólidos, como el de los EE.UU., conlleva un riesgo tan bajo que se considera deuda “libre de riesgo”.
Puesto que son inversiones poco arriesgadas, también ofrecen una rentabilidad muy baja, por la relación entre riesgo y rentabilidad. No obstante, son una buena referencia para determinar si una rentabilidad del 6% es un buen retorno de inversión.
Por ejemplo, digamos que los bonos del gobierno alemán ofrecen un interés del 2% anual. Si estamos analizando una inversión en una nave logística en Alemania que ofrece un 6% anual, que está alquilado a 4 inquilinos en contratos a largo plazo triple netos, inquilinos con buena solvencia financiera y que han proporcionado garantías emitidas por compañías con excelente calidad crediticia.
En este ejemplo tenemos cuatro inquilinos, por lo que los ingresos están bastante diversificados. Puesto que los contratos están firmados a largo plazo, no hay riesgo de vacancia. Los alquileres están garantizados por entidades con buena calidad crediticia, por lo que el riesgo de impago de rentas es mínimo. Siempre existe el riesgo de que alguno de estos inquilinos se declare en quiebra a pesar de tener buena solvencia financiera, pero puesto que tenemos varios inquilinos, el impacto de una hipotética quiebra es reducido.
Tras analizar el riesgo de impago, vemos que el riesgo adicional de invertir en esta propiedad en vez de invertir en bonos del gobierno alemán es reducido, lo que hace del 6% de rentabilidad un retorno muy atractivo.
5. Rentabilidad de la bolsa
La inversión en bolsa está considerada una inversión muy arriesgada, o como poco tan arriesgada como las inversiones inmobiliarias, es por eso que la rentabilidad de la bolsa puede ser una buena referencia para determinar si nuestro 6% es un buen retorno o no.
Analicemos entonces cuál es la rentabilidad que podemos obtener invirtiendo en bolsa. Tras ajustar por la inflación, el retorno medio del índice S&P desde 1995 a 2009 fue el 7% anual:
Ver tabla
Fuente: Simple Stock Investing
Dada la alta volatilidad y el riesgo de invertir en bolsa, nuestro 6% de rentabilidad en una propiedad estabilizada y protegida de la inflación sería un retorno muy bueno.
Habrá quien diga que puedes obtener mucho más que un 7% anual invirtiendo en bolsa, pero seleccionar las acciones adecuadas y los tiempos para entrar y salir en el mercado es mucho más difícil de lo que muchos piensan, en el mejor de los casos un inversor individual logrará igualar el rendimiento medio del mercado, por lo que el 7% es una referencia mucho más adecuada.
6. REITs, SOCIMIs o empresas inmobiliarias cotizadas
Las REITs, SOCIMIs o empresas inmobiliarias cotizadas son una fórmula mixta entre la inversión en propiedades inmobiliarias y la inversión en bolsa. Estas empresas son básicamente empresas que poseen y gestionan inversiones inmobiliarias. Comprar acciones de una de estas empresas es una forma de invertir en inmuebles sin tener que comprar ni gestionar inmuebles por ti mismo.
La principal ventaja de esta opción de inversión es que permite que inversores individuales inviertan en inmuebles con muy poco capital. Además, como estas empresas suelen tener un porfolio de activos diversificados, pequeños inversores se pueden beneficiar de esta diversificación y reducir su riesgo de inversión.
Analizando los retornos que podemos obtener invirtiendo en esta clase de empresas en vez de comprando la propiedad por nosotros mismos, podemos poner en contexto nuestro retorno del 6% y determinar si es una rentabilidad suficiente o no.
